Contrat de bail commercial

Le statut des baux commerciaux correspond à un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial.

Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement ou la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile.

Pour que le statut du bail commercial s'applique, les 4 conditions suivantes doivent être réunies :

• Contrat de bail
• Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Immatriculation du locataire du bail au RCS ou au RNE

Le statut des baux commerciaux s'applique aussi sous conditions aux établissements d'enseignement, services communaux exploités en régie, aux entreprises publiques et Epic et à certaines sociétés coopératives.

Contrat de bail

Il est caractérisé par l'obligation pour le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, le locataire paie un loyer. Il s'agit d'un bail commercial.

Pour exploiter une activité commerciale ou artisanale, il est possible de conclure un contrat autre que le bail commercial. Ce peut être un contrat de location saisonnière ou un bail dérogatoire (ou bail de courte durée).

Immeuble ou local à usage commercial

Le contrat de bail doit porter sur un « immeuble » ou un « local » qui est une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent. Le locataire doit avoir l'assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le propriétaire (appelé également bailleur) puisse le déplacer selon son bon vouloir.

La conclusion d'un bail commercial est possible uniquement si le local est à usage commercial, c'est-à-dire affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle :

• L'activité commerciale se définit par l'accomplissement d'actes de commerce comme l'achat de biens pour les revendre. La vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires sont des activités commerciales.
• L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Les métiers de coiffeur, chocolatier ou boucher sont des activités artisanales.
• L'activité industrielle se définit ici comme une activité de transformation de matières premières (par exemple, les métiers du bois, du papier, de l'électronique).

Exploitation d'un fonds de commerce

Le statut des baux commerciaux s'applique si un fonds de commerce est exploité dans les lieux. Le fonds doit appartenir à un commerçant ou une entreprise immatriculée au RCS ou au RNE.

Le fonds de commerce est composé à la fois d'éléments corporels (matériel et outillage, marchandises) et d'éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).

L'existence d'une clientèle propre au fonds de commerce constitue l'élément fondamental. La clientèle est constituée par les personnes qui viennent se fournir chez le commerçant en raison de son habilité, de son savoir-faire et des produits ou marchandises qu'il vend.

Le locataire peut cependant choisir d'exploiter son fonds de commerce en location-gérance. Dans ce cas, le locataire du bail garde le droit au renouvellement du bail commercial et le locataire-gérant n'en bénéficie pas.

Le fonds doit être exploité de façon effective, c'est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bail.

Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le fonds de commerce doit avoir été effectivement exploité au cours des 3 années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Immatriculation du locataire

Le locataire doit être immatriculé au RCS ou au RNE. Toutefois, cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au RNE doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une activité commerciale.

L'inscription au RNE, secteur des métiers et de l'artisanat est obligatoire pour les personnes physiques ou les sociétés qui exercent une activité artisanale et qui n'emploient pas plus de 10 salariés.

Si plusieurs locataires exploitent le fonds de commerce, chacun d'eux doit être immatriculé au RCS ou au RNE.

Il n'y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial.

Le bail verbal est possible. Il relève du statut des baux commerciaux et a une durée minimale de 9 ans.

En pratique, le bail commercial établi par écrit apporte une preuve de l'existence du contrat et permet de définir clairement les obligations de chacune des parties.

Le bail écrit est établi soit sur un support papier soit sur un support électronique.

Le bail commercial est obligatoirement rédigé par un notaire (on parle d'acte authentique) dans les 2 cas suivants :

• La durée du bail dépasse 12 ans.
• Le bail concerne un débit de boissons, c'est-à-dire un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.

Mentions obligatoires

Lorsque le bail commercial est écrit, il doit obligatoirement contenir certains éléments (c'est ce qu'on appelle les dispositions impératives du statut des baux commerciaux).

Il s'agit des mentions suivantes :

• Droit au renouvellement du bail
• Durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé
• Possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité
• Régime de la déspécialisation pour demander un changement d'activité en cours de bail
• Révision du loyer : soit triennale, soit en fonction d'une clause d'indexation
• Montant des charges, impôts et taxes
• Réglementation sur le dépôt de garantie : le propriétaire doit verser au locataire des intérêts lorsque le dépôt de garantie dépasse 3 ou 6 mois de loyers
• Modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire

• Modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial
• Modalités pour demander le renouvellement du bail

• Cession du bail : le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail.
• Redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives

Liberté des parties

En dehors des clauses et mentions obligatoires, les parties sont libres. Elles peuvent par exemple s'entendre sur les éléments suivants  :

• Sous-location : le bailleur peut autoriser la sous-location
• Fixation du loyer : les parties fixent ensemble le montant du loyer initial
• Activité exercée dans les lieux (appelé la destination des lieux loués) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. Pour effectuer un changement d'activité en cours de bail, le locataire doit respecter la procédure de déspécialisation. Si cette procédure n'est pas respectée, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler bail sans verser au locataire une somme compensatoire.

Le propriétaire (également appelé bailleur) doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• État des lieux

• Annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2000 m2

• Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014
• Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document doit être annexé au bail commercial dater de moins de 6 mois

État des lieux

L'état des lieux doit être annexé au contrat de bail. Il est obligatoirement établi lors de l'entrée dans les locaux. Un état des lieux devra également être rédigé lors de la restitution des locaux, lors de la cession du droit au bail commercial, de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce dans le cadre d'une donation ou d'une succession

Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.

Il est rédigé à l'amiable par le propriétaire et le locataire (on parle d'état des lieux contradictoire) ou par un tiers mandaté par eux.

Si les parties n'arrivent pas à s'entendre, un état des lieux est établi par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

La règle selon laquelle "le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives s'il n'y a pas d'état des lieux" ne s'applique pas au propriétaire qui a refusé d'établir un état des lieux.

Annexe environnementale (ou annexe verte)

Un bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale.

Une annexe environnementale (dite annexe verte) contient les informations suivantes fournies par le propriétaire :

• Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
• Consommation annuelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
• Quantité annuelle de déchets générée

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est joint par le bailleur lors de la conclusion du bail commercial.

C'est un document qui comporte les éléments suivants :

• Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée
• Émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment
• Information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

État des risques naturels et technologiques (ERNT)

L'ERNT concerne les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles.

Ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.